Sposoby glosowania uchwal II

W tym odcinku Poradnika domowego wyjaśnię czytelnikom jak przy podejmowaniu uchwały (uchwał) liczone są głosy i kiedy właściciele nieruchomości mogą zmienić zasadę liczenia głosów, co ostatecznie znacząco może zmienić końcowy wynik każdego głosowania.

Zanim objaśnię zasady liczenia głosów oddanych pod treścią każdej głosowanej uchwały przypomnę, że odmiennie liczone są głosy w małej i w dużej wspólnocie. W przypadku małej wspólnoty, uchwały w sprawach związanych z rozporządzeniem nieruchomością wspólną oraz w innych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 Kc Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zaś uchwały w sprawach mieszczących się w zakresie czynności zwykłego zarządu podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczone wg udziałów (art. 201 Kc Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności). Właściciele małej wspólnoty mogą również podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza, iż wszystkie kolejne uchwały w sprawach związanych z rozporządzeniem nieruchomością wspólną oraz w innych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagające zgody wszystkich współwłaścicieli, zapadać będą od tej pory zwykłą większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Doświadczenie wielu małych wspólnot uczy, że takie właśnie rozwiązanie istotnie wpływa na usprawnienie zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem usunięta jest tu główna przeszkoda w postaci – trudnej do osiągnięcia – jednomyślności.  Sposób liczenia głosów w dużej wspólnocie mieszkaniowej szczegółowo opisuje Art. 23 ustawy o własności lokali gdzie w pkt. 2 czytamy, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Moim zdaniem zmiana sposobu liczenia głosów ma sens wówczas, kiedy wspólnota posiada bardzo wielu członków z minimalnym udziałem, bowiem każdorazowe liczenie udziałów wyrażonych ułamkiem dziesiętnym jest kłopotliwe, uciążliwe i czasochłonne. To miedzy innymi z tego właśnie powodu niektóre zebrania trwają wyjątkowo długo. Warto w tym miejscu przypomnieć, iż określenie, że na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, iż małżonkowie mają łącznie jeden głos. Zasadę, iż na każdego właściciela przypada jeden głos można również wprowadzić w wówczas, kiedy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (100%), albo większość udziałów (50, 01%) należy do jednego właściciela bądź, gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, jednak takie głosowanie odbyć się może tylko wtedy, kiedy właściciele posiadający razem, co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej zgłoszą takie żądanie. Prawo takie znajdziemy w Art. 23. ust. 2a uwl. o czym nie wszyscy członkowie dużych wspólnot pamiętają. Również mało kto wie, że w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpozna w postępowaniu nieprocesowym (art. 24 uwl.). Przypomnę wszystkim zarządom, iż zgodnie z Art. 23. ust. 3 uwl. o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W przypadku, kiedy właściciel lokalu nie zgadza się z treścią podjętej uchwały, to zgodnie z Art. 25 uwl. może ją zaskarżyć do sądu jednak nie później niż 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Tym, którzy decydują się na taki krok przypomnę tylko, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu chyba, że sąd na wniosek skarżącego, wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Może Ci się również spodoba

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *